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居住用不動産を譲渡した場合の特例D


不動産の譲渡に関する税金

居住用不動産を譲渡した場合の特例

  一般の土地や建物の譲渡については、譲渡損失があっても、土地・建物等の譲渡以外の所得との通算や、次年度以降への繰越控除はできません。しかし、一定の要件を満たした居住用財産については、譲渡損失をほかの所得から控除でき、また繰越控除ができる特例があります。

特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

  譲渡の年の1月1日現在所有期間5年超の居住用財産を譲渡して損失が発生したときは、償還期間10年以上の住宅借入金等があるなど一定の要件のもとに、その損失の金額について損益通算を行うことができます。

 さらに、損益通算をしても控除しきれない損失については、翌年以降3年間、繰越控除が認められています。ただし、合計所得金額が3,000万円以下の年に限られます。

主な適用要件

① 譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋とその敷地とも5年超であること。

② 個人が居住の用に供している家屋とその敷地であること。

③ 譲渡の契約を締結した日の前日に、その資産について償還期間10年以上の住宅借入金等(住宅ロー

  ン)が残っていること。

④ 繰越控除をしない年も含めて毎年、確定申告を行うこと。

⑤ 繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。

⑥ 譲渡した年の前年または前々年において、ほかの資産の譲渡で3,000万円特別控除買換え特例

  適用を受けていないこと。

⑦ 損益通算の特例を受けて損益通算しようとする年の前年以前3年内において生じたほかの特定居住用財

     産の譲渡損失の金額について、この損益通算の規定の適用を受けていいないこと。

⑧ 譲渡した年またはその年の前年以前3年内において、資産の譲渡について、居住用財産の買換え等の譲

  渡損失の損益通算の特例の適用をうけていないこと。

⑨ 特別の関係(配偶者や親子等)にある人への譲渡でないこと

特例の対象となる譲渡損失

 この特例の対象となる譲渡損失の金額は、次により計算します。

① 居住用財産の譲渡損失の金額

② 住宅借入金等の残高 - 譲渡対価 = 残存住宅ローンの額

のいずれか少ない方の金額

損益通算金額の範囲
損益通算金額の範囲
計算例
事例
計算例
計算

① 特例の対象となる譲渡損失の金額 

  A) 居住用財産の譲渡損失の金額  1,500万円

  B) 譲渡対価を超える住宅ローン残高(残存住宅ローンの額)

     3,000万円 - 2,000万円 = 1,000万円

  C) A) と B)のいずれか少ない方の金額  1,000万円

② 損益計算

   600万円 - 1,000万円 = △400万円(繰越額)

  (注)控除しきれなかった損失400万円は、翌年以後3年間に繰り越すことができるので、翌年の給与所得などから控

     除することができます。


 なお、この特例は、買換えを要件としていませんので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります。


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